¿Es mejor invertir en CDT o en inmuebles?

El día de hoy, quiero hablar de un tema muy interesante que consiste en saber en que invertir para obtener mejores utilidades o rendimientos, pero enfocados solamente en dos tipos de inversión bajo las siguientes premisas: ¿Es mejor invertir en un CDT o es mejor invertir en Inmuebles?. ¿Que se valoriza más y genera más rendimientos?

Para desarrollar este tema, manejaremos un lenguaje sencillo, sin tecnicismos, para que cualquier persona sin conocimientos en finanzas lo comprenda perfectamente.

Hay que decir que estos dos tipo de inversiones son de las más conservadoras que existen y que podríamos decir que generan lo que se llama rentas pasivas; que son rentas que no requieren mayor esfuerzo para producirlas,  siendo la compra de inmuebles y las posteriores ventas o puesta en arrendamientos, la que más implica esfuerzo entre las dos.

Antes de responder a estas preguntas, queremos aclarar que estas son opiniones personales basadas nuestras formación financiera y experiencia, además de las condiciones en la fecha en que se escribe este editorial, que corresponde a la época pos pandemia del COVID y en plena época de guerra en el medio oriente (Israel - Palestina), y la guerra Ucrania - Rusia.

Para hacer este análisis, abordaremos el tema desde varios puntos de vista, valorización, rendimientos, tributación, facilidades de administración, y riesgos. Es decir, trataremos de explicar desde diferentes frentes en que es más conveniente invertir por estos días.

En primera medida, para los nuevos en estos temas financieros, cuando hablamos de valorización, nos referimos al incremento del patrimonio o del bien en el que estamos invirtiendo. Es decir, es la propiedad de ir creciendo con el tiempo o aumentando su valor.

Invertir en un CDT o en un inmueble en condiciones normales, podrían iniciar desde un mismo monto, pero en la apertura de un CDT, se invierte un valor determinado, pero este no genera ningún tipo de valorización, es decir, un CDT genera lo que se denomina un rendimiento (Intereses), pero no una valorización; como si sucede con los inmuebles.

Ahora bien, lo que sucede es que normalmente las personas que invierten en CDT, es que sus rendimientos no los capitalizan o reinventen, si no que por el contrario se utilizan para ejecutar gastos, lo que ocasiona que al pasar el tiempo, producto de la inflación, el valor invertido en un CDT, empieza a perder poder de  adquisitivo; y es lo que popularmente se denomina irse comiendo el capital. o en un lenguaje más popular, "comerse el plante".

Por otro lado, por regla general, una inversión en un inmueble, normalmente genera una valorización, o lo que le llamamos popularmente un aumento de su valor comercial, que no es otra cosa que una expectativa de lo que se puede obtener en el momento de una  venta futura. En Colombia, este fenómeno de crecimiento viene presentandose de una manera importante en algunas ciudades más que en otras. De todas maneras, hay que pensar que aunque este tipo de bienes se valorizan, y en teoría un propietario de un bien ve reflejado ese aumento teórico,  cuando se vende un inmueble y se compra otro inmueble, pues el nuevo inmueble tendrá un precio también ajustado, lo que se genera un circulo que solo se rompe cuando se vente el inmueble y el dinero se emplea para invertir en otro tipo de bien, producto financiero o negocio. De todas maneras, vender y comprar un nuevo inmueble, puede ser positivo en el entendido que la nueva compra se realice aprovechando ofertas, o bienes con un potencial mas alto de valorización que el que se vendió.

En suma, podríamos decir que es más ventajoso a nivel de su capitalización o aumento del patrimonio la inversión en inmuebles, a no ser que parte del rendimiento de la inversión en CDT se re invierta y haga que al igual que los inmuebles, su valor base se incremente con el tiempo. Ahí si toca echar números a ver cual de los dos productos se incrementa más a nivel patrimonial, que es el items que estamos analizando por el momento.

En la actualidad, en Colombia los rendimientos ofrecidos por CDT son muy atractivos, y oscilan en un 12,5% a 13% efectivo anual, lo que hace que sea un producto que se esté utilizando bastante. En contraste, en el sector inmobiliario se observa altos precios para la adquisición de vivienda, producto de la recesión en el sector constructor, fuertemente afectado por el alza de precios del hierro y en general los materiales bases de construcción. De todas maneras, no hay que dejar de lado el tema inflacionario, que para este año del análisis se espera que el IPC cierre entre el 9% y el 11%, lo que traduciría que el rendimiento real, de los CDT al final del análisis no es muy alto, pero lo que si es cierto, es que se mantiene su poder adquisitivo, lo que no sucede si el dinero se dejara simplemente en una cuenta de ahorros o corriente cuyo rendimiento es mínimo o nulo.

Como recomendación, si decide invertir en CDT, es preciso capitalizar o re invertir parte o el total de los rendimientos; al menos el equivalente al IPC.

De todas maneras, seguiremos analizando los demás factores para que al final se pueda tomar la mejor decisión de inversión.

Este es uno de los puntos diferenciadores, y apartándonos del primer punto analizado que era la valorización, en donde claramente la compra de inmuebles es en teoría más atractivo, en cuanto a rendimientos anuales consideramos que son mayores los que generan los CDTs, en donde estamos hablando que mientras un CDT genera rendimientos actualmente entre el 12,5% al 13% Efectivo Anual, un arrendamiento de un bien inmueble no sobrepasa el 5% o 6% anual, basado en su valor teórico de mercado. Aparte de esto, si se analiza el resultado neto, es decir, restando gastos y costos relacionados, los ingresos por arrendamientos tienen asociados muchos más gastos, como por ejemplo: administración de las copropiedades, comisiones inmobiliarias, reparaciones locativas, impuestos prediales anuales, impuestos por valorización en algunas ciudades, etc. Sin hablar de los inquilinos que se van sin pagar, o de los meses en que duran los inmuebles solos cuando hay cambio de inquilinos. A la larga, en este tema de rendimientos como tal, el CDT creemos toma la delantera.

Una recomendación muy importante para los que arriendan bienes, y lo hacen directamente sin ninguna inmobiliaria. A pesar que se tenga el súper contrato revisado y blindado por abogados, pagares en blanco, letras firmadas, si un inquilino es mala paga o problemático, lo mejor que puede hacer, es llegar a un acuerdo y que desocupe el inmueble. En ultimas que se vaya sin pagar, pero que se vaya. A veces se pierde dinero, pero se puede perder más si pasan y pasan los meses y toca llegar a acciones legales que en últimas pueden generar mayores perdidas.

En lo personal, tengo una anécdota de un inquilino que ya debía varios meses, y lo mejor era que se fuera sin pagar, pero que se fuera. Al final, días después cuando se estaba limpiando el apto para volverlo a rentar, encontramos un cuchillo de cocina, que de hecho lo usamos actualmente en nuestra cocina y bromeamos que es un súper cuchillo de más de tres millones de pesos.

En conclusión analizando temas como valorización y rendimientos, aunque puede ganarse más dinero por rendimientos por una inversión en un CDT, debemos pensar en la valorización que gana el inmueble que dijimos no tienen los CDT, lo que hace que la balanza al final del tema se compense y tal vez dependiendo de las condiciones particulares de cada caso, pueda inclinarse a uno u otro tipo de inversión. En esto no hay una regla universal, dependerá de cada caso en particular. Lo que si hay que tener presente es que la administración y el tiempo que se le debe dedicar a la compra y arriendo de inmuebles es mucho mayor, y que en el caso de inmuebles, la ganancia total ya con la realización de la valorización, solo se da al final cuando se venda el inmueble.

Finalmente, una alternativa de análisis, se da cuando se compra un inmueble (Lote de terreno) del cual no se obtiene rendimientos o ingresos por arrendamientos, pero si una buena valorización dependiendo de la ubicación del mismo, tema en el que hay personas con una visión impresionante de comprar en sectores que a simple vista nadie compraría, pero que después del tiempo logran urbanizarse, o constituirse en zona franca y booOM, lotería.

Desde el punto de vista de los impuestos, de lejos la inversión en CDT es la mejor opción. Los rendimientos financieros provenientes de entidades vigiladas por Superfinenciera y Supersolidaria, tienen un beneficio tributario que consiste en que anualmente el gobierno publica lo que se denomina el componente inflacionario de los rendimientos financieros, lo que en la declaración de renta de las personas naturales que no tienen obligación de llevar contabilidad, se maneja como un ingreso no constitutivo de renta. En palabras sencillas, consiste en que sobre ese ingreso o rendimiento, gran parte o todo no paga impuesto de renta. En los últimos dos años, el componente inflacionario de los rendimientos financieros a sido del 100%, lo que es buenísimo para estas personas que tienen este tipo de inversiones. Hay que decir que no todos los años ha sido del 100% el componente inflacionario, pero es un porcentaje basado en la inflación, que sopesa la pérdida de poder adquisitivo del dinero. Como lo dijimos anteriormente, esto ayuda a mantener el capital y que no pierda valor.

Por otro lado, el ingreso neto por arrendamientos si paga impuesto de renta, esto es (Ingresos menos costos y gastos asociados y que cumplan requisitos) y para el caso de las personas naturales se declaran como una renta de capital.

Desde el punto de vista del IVA, los rendimientos financieros del CDT no están gravados con IVA, pero si, los arrendamientos de locales comerciales, lo que hace que para el caso de las personas naturales, se debe revisar los topes para saber si debe o no cobrar IVA por esos arrendamientos, y en el caso de las sociedades, desde un peso de arrendamiento en adelante, en este tipo de locales comerciales, deben liquidar y pagar un IVA del 19%.

Otro punto que se debe tener presente en este análisis tributario, es que los inmuebles pagan anualmente impuesto predial, y en algunas ciudades impuestos por valorización. Impuestos que no le aplican a los CDTs. 

Desde el punto de vista patrimonial, las personas naturales no obligadas a llevar contabilidad, deben declarar los inmuebles por regla general por la cifra mayor entre el costo histórico (Costo de compra ajustado opcionalmente por art. 70 y 73 del estatuto tributario) y el avalúo catastral de cada año, lo que puede ocasionar que el patrimonio se vea incrementado año a año, y en eventuales casos, si la persona tiene un patrimonio importante, puede caer en topes de tener que declarar impuesto al patrimonio, o tener que pagar el impuesto de renta por algo que se denomina renta presuntiva, que aunque actualmente este sistema está marchito por la normatividad, es decir no aplica para esta año gravable, en el futuro se puede reactivar y puede ocasionar que la tributación se base en esta renta presunta por tener altos patrimonios.

El ahorro en CDT pues no tiene esos problemas de valorizaciones especiales, y no incrementa año a año el patrimonio, a no ser que los rendimientos obtenidos se capitalicen y no se gasten durante el año.

Como conclusión, y como lo dijimos al inicio, a nivel de impuestos, es más favorable la inversión en CDTs.

Desde el punto de vista de la facilidad para administrar la inversión, indudablemente la del CDT, es la más sencilla, no implica mayor esfuerzo, y más ahora que  este tipo de inversiones se pueden hacer desde internet sin tener que desplazarse a una entidad financiera física. Mientras que una inversión en un inmueble para ponerlo en arrendamiento tiene costos y gastos asociados y una mayor carga administrativa.

A nivel del riesgo de la inversión, pues las dos son inversiones seguras, solo evidenciamos en casos extremos las siguientes amenazas de cada una:

Inversión en CDT:

Que exista una crisis financiera económica en donde la entidad financiera en la que se tengan CDT entre en quiebra, caso en el cual, no podría recuperar el 100% de la inversión si no un monto que se fija y que lo garantiza FOGAFIN. "Actualmente, la cobertura máxima es de hasta $50 millones por depositante, y aplica de forma independiente cuando se tienen ahorros en varias entidades inscritas en Fogafín"

Los CDT se pactan a un término de tiempo, por lo que no habría disponibilidad de los recursos hasta no finalizar el tiempo definido.

Inversión en Inmuebles:

Desvalorización de inmuebles, burbuja inmobiliaria,  inquilinos morosos o que dañan el inmueble, perdida total o parcial por terremotos, incendios cuando no se tienen pólizas de respaldo.

Esperamos haber dado algo de claridad sobre la forma de analizar que tipo de inversión conviene más hacer entre invertir en un CDT, y comprar inmuebles que renten.  Como ven, no existe una regla general para definir que le conviene más, eso dependerá de muchos factores.  En este momento, finalizando el año 2023, consideramos que sería más prudente la inversión en un CDT. Los inmuebles están muy costosos, y el retorno de inversión bajo.

Y como consejo, si tiene excedentes, nunca los deje en una cuenta de ahorros, no generan rendimientos, y se pierde valor con el tiempo.

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